Как избавиться от ипотечного рабства?

Во времена кредитного и строительного бума многие обольстились мифом скорого построения эстонского рая, поверили в иллюзию стабильности и как завороженные скупали квартиры и ввязывались в ипотечно-долговые обязательства. Они сами верили и обещали банку, что будут получать стабильный доход и расплачиваться по кредиту в ближайшие 20-30 лет, хотя лично от них наличие постоянной работы и дохода зависело процентов на 20.

Понимали ли они, что берут на себя абсолютно все финансовые риски в случае неплатежей, а неплатежеспособность превратиться в пожизненное долговое рабство перед банком и нищету без права ходатайствовать о получении муниципального жилья?

Ипотечные рабы
В Эстонии 25% семей имеют жилищные кредиты, по некоторым оценкам 1/3 заемщиков имеют трудности с возвратом кредита, сегодня с принудительных торгов только судебные исполнители продают 2200 ипотечных объектов недвижимости в год. Первыми жертвами стали неплатежеспособные заемщики, столкнувшиеся с суровой реальностью нашей ипотеки: “Ночь, улица, фонарь, аптека,/Куда идти, куда бежать?/Будь проклят тот, кто в ипотеку/Мне предложил квартиру взять!”. Кто подсчитал, сколько молодых семей, мечтавших жить в собственной квартире, разбилось при этом?


Если должник не справляется с платежами, а ипотечная квартира продается намного дешевле покупной стоимости, то человек остается без жилья, но не освобождается от кредитного долга банку. На банковские счета должника налагается арест, а из поступивших сумм банк забирает интрессы по ставке кредитного договора (свою прибыль) и основной долг до его окончательного погашения.

Потеряв все гарантии, банки придумывают новые, например, пытаются заставить должника подписать нотариальный договор признания долга. Не советую торопиться, особенно если вы уехали работать за границу и не имеете места жительства/адреса в Эстонии. Достать вас судебным иском будет практически невозможно.

Рабы поручительства
Когда друзья или сожители по любви или по дружбе, не раздумывая, ставили подпись под договором поручения, обещая банку оплатить долги заемщика, понимали ли они, какие потенциальные финансовые риски их ожидают в случае неплатежеспособности последнего? Ведь своей подписью поручитель обязуется заплатить долги вместо должника, иначе банк арестует счета, подаст судебный иск. Практически никто из поручителей об этом не задумывался, не изучал финансового состояния должника, не просил залогов. На вопрос, почему вы так рисковали, поручились без гарантий, обычно отвечают: “Ну, кто мог подумать, человек же работал, получал стабильно зарплату”.

Когда банки начинают требовать все деньги назад, многие должники еще и скрываются, предав бывшую любовь или дружбу, оставляя “бывших” на съедение банкам. А шансы реального получения денег с бывшего уже “друга”, ничтожно малы, если имущество должника продано, а сам он стал безработным или уехал за границу. Многие из поручителей потеряли из-за легкомысленно поставленной подписи свое имущество, кто-то вынужден был подать заявление о личном банкротстве.

Родительское рабство
Банки, впрочем, не стеснялись обеспечивать свои займы на 200%. Последние годы кредитного бума банки выдавали молодым кредиты под ипотеку двух квартир, новой и родительской. А заботливые родители смело закладывали свои квартиры в обеспечение кредитов детей. Однако, как только основной должник терял способность возвращать кредит, банк автоматически снимал деньги со счета родителя и грозил продать его квартиру.

Родитель-поручитель, конечно, тоже вправе взыскать с детей-должников уплаченные суммы регрессным требованием. Но родители подают судебные иски против детей только от отчаяния, страха нищеты и страха потерять свою квартиру, потому что с пенсии много не заплатишь. Кроме того судебный процесс влечет за собой и определенные расходы и упреки безработных детей, которые считают, что родитель обязан помогать безвозмездно.

Ипотечная ловушка для КТ
Почему, устанавливая ипотеку на квартиру, банк и заемщик не спрашивали согласия других квартирособственников дома? Часть 3 статьи 1 закона о квартирной собственности устанавливает, что реальные части строения и идеальные доли совместной собственности, являющиеся предметом квартирной собственности, нельзя отчуждать, обременять и завещать отдельно друг от друга. Однако крепостная книга и нотариусы почему-то игнорируют эту норму при установлении ипотеки на квартирную собственность.


Поэтому сособственники в многоквартирном доме не могут контролировать или влиять на процесс залога-продажи квартир. В результате покупатели ипотечных квартир времен бума являются сегодня основной группой риска среди должников квартирного товарищества. Такой должник из последних сил платит банку, а счета товарищества игнорирует. Поскольку банковская ипотека препятствует товариществу продать квартиру должника для взыскания долга с неплатежеспособного “товарища”, товарищество вынуждено годами содержать ипотечные квартиры за счет других квартирособственников.

Так что право обратить взыскание на имущество должника является для товарищества пустой декларацией на бумаге, потому что без согласия банка-ипотекодержателя квартиру продавать нельзя, а банки не спешат давать свое согласие. Если и нужны поправки в Закон о КТ, так это должна быть норма, запрещающая устанавливать ипотеку на квартирную собственность без согласия других квартирособственников.

Есть ли альтернатива?
Между тем, альтернатива ипотеке есть. Это несправедливо забытое сегодня кооперативное строительство, в современном наименовании — товарищество строения. Законодательство Эстонии неплохо регулирует строительство и управление кооперативным жильем. А для финансирования кооперативного строительства можно и специальный банк создать, была же у властей Таллинна идея создания банка для квартирных товариществ? Товарищество само строит жилой дом, за счет банковского кредитования и членских взносов. Взносы (по старому — паи) за квартиру выплачиваются товариществу в течение 10-20 лет. Если член товарищества столкнется с экономическими трудностями, он может продать свое членство в товариществе в размере оплаченной суммы. Человек оставляет жилье, но уходит с деньгами и без рабской долговой зависимости перед банком или товариществом, что для молодых семей очень важно.

journalist.delfi.ee

---------------------------------------------------------------------------------------------------------