От фантазии юриста зависит, станут радиаторы в квартире собственностью жильца или товарищества

В Союзе квартирных товариществ читателю «МК-Эстонии» так и не смогли дать однозначный ответ на вопрос, чей собственностью являются радиаторы. Один специалист говорит, что жильца, другой – что квартирного товарищества. Юрист Мстислав Русаков подтверждает, что тут возможно двоякое толкование, которое зависит от фантазии юриста или судьи.

Сначала выясним, что такое квартирная собственность. Ч. 1 ст. 1 Закона о квартирной собственности (далее ЗКТ) устанавливает, что квартирная собственность - это право собственности на реальную часть жилого дома, соединенную с идеальной долей в долевой собственности.

Получается, что квартирная собственность состоит из двух частей: реальной и идеальной. К идеальным долям квартирных собственностей дома относятся земельный участок, а также части и оборудование строения, которые не относятся к реальной части ни одной из квартирных собственностей (ч. 2 ст. 1 ЗКТ).

Реальной частью предмета квартирной собственности являются разграниченные жилые или нежилые помещения и относящиеся к ним части строения, которые могут использоваться в отдельности и быть изменены, удалены или добавлены без причинения вреда долевой собственности или нарушения прав другого собственника квартиры либо без изменения внешнего вида здания (ч. 1 ст. 2 ЗКТ). Но при этом надо учитывать, что реальной частью квартирной собственности не являются строение и его части, а также оборудование, необходимое для существования или обеспечения безопасности строения либо предназначенное для совместного использования собственниками квартир, даже в случае, если они находятся в границах реальной части предмета квартирной собственности (ч. 2 ст. 2 ЗКТ).

С квартирной собственностью разобрались. Осталось выяснить, что за зверь такой КТ. Ч. 1 ст. 2 Закона о квартирных товариществах дает ему следующее определение:

КТ – это установленное Законом о квартирной собственности и созданное собственниками квартир некоммерческое товарищество, целью которого является совместное хозяйственное обслуживание идеальных долей в строениях и земельном участке, являющихся частью объекта квартирной собственности, и представление общих интересов членов квартирного товарищества.

Вот мы и дошли до самой сути. Квартирное товарищество создается для управления теми самыми идеальными долями квартирной собственности, которые не реальные. Из чего следует, что управление реальной частью квартиры – это прерогатива ее собственника. Исходя из этого, расходы по замене батарей несет либо собственник квартиры, если предположить, что батареи относятся к реальной части квартирной собственности, либо квартирное товарищество, если батареи все же относятся к идеальной части строения.

Встает вопрос: к какой части квартирной собственности мы можем отнести радиаторы?

Если они могут быть удалены или добавлены без причинения вреда долевой собственности или нарушения прав другого собственника квартиры, то они относятся к реальной части квартирной собственности и являются головной болью жильцов квартиры. Если же это технически невозможно, то они находятся в ведении КТ.

Какой вариант из двух выбрать – зависит от фантазии юриста или судьи. Отсюда и разночтения. Лично я склоняюсь к первому. Общая труба отопления, проходящая между квартирами по стояку, безусловно, относится к идеальной части квартирных собственностей, так как удаление ее приведет к прекращению подачи тепла. Что же касается отвода от общей трубы – радиаторов, то их замена жильцом квартиры к подобной катастрофе не приведет. Из чего можно сделать вывод, что расходы по замене радиаторов все же должен нести собственник квартиры.

Однако здесь также стоит учитывать и другой нюанс. Деятельность КТ не ограничена только лишь управлением идеальных долей. Следуя закону, оно также представляет общие интересы членов КТ. Эти общие интересы не регулируется постановлениями партии и правительства, а определяются самим же товариществом на общем собрании.

Поэтому если общее собрание решило заменить радиаторы во всем доме за счет средств КТ, то значит, так тому и быть. Если кому-то из членов товарищества эта идея не понравится, то он имеет право в течение трех месяцев подать соответствующий иск в суд. Перспектива этого иска будет зависеть от способностей жильца (или его юриста) доказать в суде, что это решение общего собрания нарушает его права.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------