Со всех сторон постоянно слышатся жалобы, что председатель квартирного товарищества обманывает жильцов, ворует деньги, получает огромную зарплату, при этом не решая проблем, и, несмотря на то, что им многие недовольны, никак не хочет уходить с насиженного местечка. А разобраться в хитросплетениях законов обычному человеку, как правило, не под силу. «МК-Эстония» выяснила, что говорят на этот счет три основных закона, которыми должны руководствоваться КТ, и что делать жильцам в разных ситуациях.
Одно дело — то, что мы считаем неправильным, и другое — что считает закон. Как выяснилось, три основных закона, регулирующих деятельность КТ, весьма и весьма скудно информируют нас о том, что и как делать в той или иной ситуации. Два закона из трех явно требуют доработки (вдвоем умещаются всего на 11 листочках А4), и собирать информацию приходится буквально по крупицам. Итак, проштудировав Закон о некоммерческих объединениях (Mittetulundusühingute seadus), Закон о квартирном товариществе (Korteriühistuseadus) и Закон о квартирной собственности (Korteriomandiseadus), мы выяснили, что могут сделать жильцы, столкнувшись с той или иной проблемой.
Проблема 1: Председатель не выполняет свои обязанности: не следит за порядком в доме, не разрешает споры между соседями, его интересуют только наши денежки.
Что гласит закон? Только один закон из трех определяет права и обязанности председателя в КТ. Это Закон о квартирной собственности, статья 21:
1. Управляющий/председатель имеет право и обязан:
1) претворять в жизнь решения собственников квартир и следить за соблюдением установленного порядка в доме;
2) осуществлять управление и сохранение собственности в порядке, в т.ч. делать ремонт;
3) при необходимости предпринимать другие, нужные для сохранения собственности, действия;
4) распоряжаться общими деньгами собственников квартир;
5) обеспечить правлению/совету дома возможность ознакомиться с деятельностью председателя и предоставить ему для проверки все необходимые данные и документы.
2. У управляющего есть право от имени всех собственников квартир:
1) в касающихся всех собственников квартир делах требовать выполнения обязанностей, удовлетворять требования и заключать сделки в рамках своих полномочий;
2) организовывать и принимать связанные с каждодневным управлением общей собственностью работы;
3) принимать поданные собственниками квартир заявления и сообщения, касающиеся данной собственности;
4) своевременно принимать меры, необходимые для сохранения общего имущества;
5) представлять в суде и вне суда требования в рамках полномочий, определенных собственниками квартир.
3. Управляющий хранит имущество собственников квартир отдельно от другого имущества.
Выходит, что права и обязанности председателя обозначены в общих чертах, конкретики маловато. Поэтому если вы считаете, что председатель должен выгонять бомжей, которые поселились у вас в подвале и плохо пахнут, или решать споры между соседями, то следует для начала ознакомиться с уставом товарищества и договором с председателем — а что там написано? Если об этом в вышеуказанных документах ни слова — увы и ах. Можно только поднять вопрос на следующем общем собрании о конкретизации и детализации перечня трудовых обязанностей председателя.
Проблема 2: Общее собрание приняло решение, навязанное председателем, с которым мы не согласны.
Что гласит закон? У члена КТ есть право обжаловать в суде незаконное решение общего собрания в течение трех месяцев со дня обнародования данного решения, сообщает нам Закон о квартирном товариществе, статья 13, «Решения квартирного товарищества».
Более подробно останавливается на данном вопросе Закон о квартирной собственности, статья 19, «Решение общего собрания»:
1) У каждого собственника квартиры — один голос. Если у квартиры несколько собственников, у них на всех один голос.
2) Общее собрание считается дееспособным и может принимать решения, если на него явилось более половины собственников квартир.
3) Если на собрании меньше половины всех собственников квартир, управляющий созывает новое общее собрание, решения которого уже будут действительными вне зависимости от числа явившихся. Новое собрание созывается в течение трех недель после первого, но не раньше чем через 1 неделю.
4) У собственника квартиры нет права голоса, если на голосовании поднят вопрос касательно него, если решается правовой спор между ним и другими собственниками квартир или если в отношении него начато делопроизводство об отчуждении имущества.
Таким образом, решение общего собрания можно оспорить, если был нарушен один из этих пунктов или же оно было созвано и проведено с нарушениями. Напомним, что общее собрание должно проводиться минимум раз в год, о месте и времени проведения собрания сообщается письменно как минимум за неделю, обязательно должна быть указана причина созыва и повестка дня, и ход собрания обязательно должен протоколироваться. Через 14 дней после собрания протокол должен быть доступен всем собственникам квартир, которые пожелают с ним ознакомиться.
Есть еще несколько важных нюансов, которые указаны в статье 24 Закона о некоммерческих объединениях: признания решения недействительным нельзя требовать, если общее собрание приняло по этому вопросу новое решение, в отношении которого не был подан иск в суд. Оспаривать решение общего собрания может любой член НКО, который не принимал участия в решении этого вопроса. Если же он участвовал в голосовании и теперь пытается оспорить данное решение, то это возможно лишь в случае, если его особое мнение было запротоколировано.
Проблема 3: Непрозрачность бухгалтерии, или Куда уходят деньги?
Что гласит закон? После окончания экономического года правление должно составить отчет, на что были потрачены деньги жильцов. Отчет нужно предоставить общему собранию. Если в КТ есть аудитор или ревизионная комиссия, то нужно к отчету добавить и их заключение по данному документу. Отчет обязательно нужно согласовать с общим собранием, и как минимум, 1/5 всех членов КТ имеют право потребовать, чтобы аудитор или ревизор, чье заключение сопровождает отчет, также присутствовал на собрании и ответил на возникшие у собственников квартир вопросы. Только это пожелание нужно передать правлению не позднее чем за 5 дней до собрания.
По закону, без согласования с общим собранием правление не имеет права предоставлять отчет за прошлый год в Бизнес-регистр. За 2 недели до согласования отчет должен быть вручен на ознакомление каждому собственнику квартиры, и согласовать и предоставить его в регистр нужно в течение первых 6 месяцев после окончания года. Эти положения можно найти в статье 36 Закона о НКО. Отчет предоставлять обязательно, за невыполнение этого пункта законом предусмотрены санкции.
При этом, помимо отчета за прошлый год, правление должно составить и план хозяйственной деятельности на текущий год. Как правило, там сообщаются предполагаемые суммы доходов и расходов, связанные с обслуживанием дома, долговые обязательства КТ и данные по потреблению домом тепла, воды, электричества и их стоимости. План хозяйственной деятельности также должен быть утвержден на общем собрании, и его проект должен быть предоставлен собственникам квартир на ознакомление за 2 недели до оного. План определяет, по сколько евро с квадратного метра вы будете выкладывать за те или иные услуги. В ходе собрания можно те или иные пункты обсудить и даже оспорить. Если план не будет утвержден большинством голосов, правление обязано составить новый. Таким образом, с вас будут взимать именно те суммы, которые были утверждены на общем собрании КТ.
В конце года правление должно предоставить отчет и, если по плану было получено денег больше, чем вышло в реальности, указать остаток на счету. Как правило, и отчет за прошлый год, и план на текущий год предоставляются вместе. Если в товариществе этим пунктом правление манкирует, то следует посмотреть в Бизнес-регистре: может быть, отчеты отправляются туда в обход общего собрания, что незаконно.
Если выяснится, что члены правления нанесли своей деятельностью материальный ущерб товариществу, то они, согласно статье 32 Закона о НКО, отвечают за это солидарно. Чтобы избежать ответственности, член правления должен будет доказать, что выполнял свои обязанности должным образом. У претензий к членам правления есть срок давности — 5 лет (если в уставе товарищества не сказано иное).
Много проблем возникает и из-за того, что собственники квартир считают, что председатель и члены правления получают слишком большую зарплату. Но стоит помнить, что они сами себе зарплату назначать не могут, это делает общее собрание. Если зарплата была утверждена несколько лет назад, и с тех пор экономическая ситуация в доме изменилась, то этот вопрос можно поднять на собрании и обсудить целесообразность именно такой суммы. Статья 28 Закона о НКО четко прописывает, что сумма, получаемая членом правления, должна соответствовать выполняемым им обязанностям.
При этом каждый член правления обязан отвечать на вопросы касательно деятельности КТ. Статья 22 Закона о квартирной собственности гласит, что собственники квартир могут в любой момент своим решением потребовать от председателя отчет по дебету и кредиту. Если он не отвечает на устные вопросы, следует отправить письменный запрос. Разумным для ответа сроком считается 7 дней. Можно отправить запрос правлению или ревизору, или вручить лично в руки, попросив расписаться и указать дату получения на втором экземпляре. Вполне возможно, что дело дойдет до суда, и тогда эти документы послужат доказательством того, что вы к правлению несколько раз обращались, но ответа так и не получили.
Проблема 4: «Вечный» председатель и бессменное правление, которых никак не переизбрать. Люди недовольны, а председатель и правление все равно не хотят уходить с насиженных мест.
Что гласит закон? Статья 20 Закона о квартирной собственности сообщает, что назначить и отозвать председателя могут только собственники квартир путем большинства голосов. Срок действия полномочий одного председателя — до 5 лет, можно назначить председателя и на второй срок, но не раньше, чем за год до окончания его правления. При возникновении споров председатель заверяет свое избрание нотариально заверенным протоколом общего собрания, на котором его выбрали.
Как ни странно, но в Законе о квартирном товариществе о председателях — ни слова, зато некоторый свет на данный вопрос проливает Закон о некоммерческих объединениях. В частности статья 26 сообщает: у некоммерческого объединения должно быть правление, состоящее из одного или нескольких членов. Там подчеркивается, что в правление может входить только дееспособное физическое лицо. Путь туда заказан тем людям, в отношении которых действует: а) запрет на предпринимательство, б) запрет на вхождение в правление, в) запрет на деятельность в той же сфере, что и деятельность данного НКО. Об этом говорит статья 49 Пенинтециарного кодекса. В новой версии закона значится, что члена правления выбирают сроком до 3 лет. Уставом можно предусмотреть и больший срок, но не более 5 лет.
Еще один важный пункт: член правления может быть отозван в любой момент, вне зависимости от причины, путем голосования на общем собрании (статья 28 Закона о НКО). И золотыми буквами должно быть высечено в памяти у всех членов КТ: высший орган НКО — это общее собрание (статья 18 Закона о НКО). При слаженной работе и понимании друг друга ни «вечному» председателю, ни бессменному правлению, которыми все недовольны, в товариществе не бывать.
Проблема 5: Поднимаем на собрании волнующие нас вопросы, а председатель требует, чтобы они были внесены в повестку дня. Просим председателя их внести, а он отказывается.
Что гласит закон? И снова наиболее полный ответ дает Закон о НКО, статья 20: повестку дня составляет правление, если уставом не предусмотрено иное. Если же общее собрание созывают члены НКО, то тогда уже они могут определять повестку дня. Но внести волнующие жильцов вопросы в уже готовую повестку председатель обязан, если этого потребует как минимум 1/5 часть всех членов КТ (или 6 человек, если в КТ меньше 30 членов).
Но есть два условия: сообщить о том, что вы хотите внести дополнительные пункты в повестку собрания нужно не позднее чем через 3 дня после объявления об общем собрании. И ходатайство о внесении каждого пункта должно быть обосновано. Есть еще некоторые нюансы, которые перечислены в статье 20 данного закона, но в целом при соблюдении данных условий председатель обязан поставить на обсуждение вопросы, волнующие жильцов.
Комментарий Раймо Йыгева из Союза квартирных товариществ Эстонии
Две самые частые проблемы в КТ — это должники и взаимоотношения между членами КТ и правлением. Причем проблемы взаимоотношений нередко возникают из-за недостатка информации и прозрачности со стороны правления. Если собственника квартиры интересует какой-либо вопрос касательно деятельности товарищества, член правления обязан на него ответить. Или, если он по каким-либо причинам не может ответить сразу, сказать: «Приходите ко мне завтра, я подготовлюсь и дам вам информацию!»
Но нередко члены правления, когда к ним обращаются с вопросами, даже совсем пустячными, попросту отмахиваются, и проблемы взаимоотношений растут как снежный ком. Сыплются угрозы, обвинения в растрате, если это русские люди, вспоминают 37-й год, ссорятся и обзываются, обращаются в полицию. Один раз даже подали в суд за моральный ущерб.
Как наш союз регулирует данные проблемы? Я приглашаю обе стороны к себе и пытаюсь помочь им разобраться в конфликте, расставить все точки над «i». Чаще всего результат положительный: стороны приходят к компромиссу.
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Одно дело — то, что мы считаем неправильным, и другое — что считает закон. Как выяснилось, три основных закона, регулирующих деятельность КТ, весьма и весьма скудно информируют нас о том, что и как делать в той или иной ситуации. Два закона из трех явно требуют доработки (вдвоем умещаются всего на 11 листочках А4), и собирать информацию приходится буквально по крупицам. Итак, проштудировав Закон о некоммерческих объединениях (Mittetulundusühingute seadus), Закон о квартирном товариществе (Korteriühistuseadus) и Закон о квартирной собственности (Korteriomandiseadus), мы выяснили, что могут сделать жильцы, столкнувшись с той или иной проблемой.
 |
| КТ “Кересе 36, Нарва. |
Что гласит закон? Только один закон из трех определяет права и обязанности председателя в КТ. Это Закон о квартирной собственности, статья 21:
1. Управляющий/председатель имеет право и обязан:
1) претворять в жизнь решения собственников квартир и следить за соблюдением установленного порядка в доме;
2) осуществлять управление и сохранение собственности в порядке, в т.ч. делать ремонт;
3) при необходимости предпринимать другие, нужные для сохранения собственности, действия;
4) распоряжаться общими деньгами собственников квартир;
5) обеспечить правлению/совету дома возможность ознакомиться с деятельностью председателя и предоставить ему для проверки все необходимые данные и документы.
2. У управляющего есть право от имени всех собственников квартир:
1) в касающихся всех собственников квартир делах требовать выполнения обязанностей, удовлетворять требования и заключать сделки в рамках своих полномочий;
2) организовывать и принимать связанные с каждодневным управлением общей собственностью работы;
3) принимать поданные собственниками квартир заявления и сообщения, касающиеся данной собственности;
4) своевременно принимать меры, необходимые для сохранения общего имущества;
5) представлять в суде и вне суда требования в рамках полномочий, определенных собственниками квартир.
3. Управляющий хранит имущество собственников квартир отдельно от другого имущества.
Выходит, что права и обязанности председателя обозначены в общих чертах, конкретики маловато. Поэтому если вы считаете, что председатель должен выгонять бомжей, которые поселились у вас в подвале и плохо пахнут, или решать споры между соседями, то следует для начала ознакомиться с уставом товарищества и договором с председателем — а что там написано? Если об этом в вышеуказанных документах ни слова — увы и ах. Можно только поднять вопрос на следующем общем собрании о конкретизации и детализации перечня трудовых обязанностей председателя.
 |
| В Нарве квартирное товарищество устроило грандиозный рождественский праздник. "Rahu 14" |
Что гласит закон? У члена КТ есть право обжаловать в суде незаконное решение общего собрания в течение трех месяцев со дня обнародования данного решения, сообщает нам Закон о квартирном товариществе, статья 13, «Решения квартирного товарищества».
Более подробно останавливается на данном вопросе Закон о квартирной собственности, статья 19, «Решение общего собрания»:
1) У каждого собственника квартиры — один голос. Если у квартиры несколько собственников, у них на всех один голос.
2) Общее собрание считается дееспособным и может принимать решения, если на него явилось более половины собственников квартир.
3) Если на собрании меньше половины всех собственников квартир, управляющий созывает новое общее собрание, решения которого уже будут действительными вне зависимости от числа явившихся. Новое собрание созывается в течение трех недель после первого, но не раньше чем через 1 неделю.
4) У собственника квартиры нет права голоса, если на голосовании поднят вопрос касательно него, если решается правовой спор между ним и другими собственниками квартир или если в отношении него начато делопроизводство об отчуждении имущества.
Таким образом, решение общего собрания можно оспорить, если был нарушен один из этих пунктов или же оно было созвано и проведено с нарушениями. Напомним, что общее собрание должно проводиться минимум раз в год, о месте и времени проведения собрания сообщается письменно как минимум за неделю, обязательно должна быть указана причина созыва и повестка дня, и ход собрания обязательно должен протоколироваться. Через 14 дней после собрания протокол должен быть доступен всем собственникам квартир, которые пожелают с ним ознакомиться.
Есть еще несколько важных нюансов, которые указаны в статье 24 Закона о некоммерческих объединениях: признания решения недействительным нельзя требовать, если общее собрание приняло по этому вопросу новое решение, в отношении которого не был подан иск в суд. Оспаривать решение общего собрания может любой член НКО, который не принимал участия в решении этого вопроса. Если же он участвовал в голосовании и теперь пытается оспорить данное решение, то это возможно лишь в случае, если его особое мнение было запротоколировано.
Что гласит закон? После окончания экономического года правление должно составить отчет, на что были потрачены деньги жильцов. Отчет нужно предоставить общему собранию. Если в КТ есть аудитор или ревизионная комиссия, то нужно к отчету добавить и их заключение по данному документу. Отчет обязательно нужно согласовать с общим собранием, и как минимум, 1/5 всех членов КТ имеют право потребовать, чтобы аудитор или ревизор, чье заключение сопровождает отчет, также присутствовал на собрании и ответил на возникшие у собственников квартир вопросы. Только это пожелание нужно передать правлению не позднее чем за 5 дней до собрания.
По закону, без согласования с общим собранием правление не имеет права предоставлять отчет за прошлый год в Бизнес-регистр. За 2 недели до согласования отчет должен быть вручен на ознакомление каждому собственнику квартиры, и согласовать и предоставить его в регистр нужно в течение первых 6 месяцев после окончания года. Эти положения можно найти в статье 36 Закона о НКО. Отчет предоставлять обязательно, за невыполнение этого пункта законом предусмотрены санкции.
При этом, помимо отчета за прошлый год, правление должно составить и план хозяйственной деятельности на текущий год. Как правило, там сообщаются предполагаемые суммы доходов и расходов, связанные с обслуживанием дома, долговые обязательства КТ и данные по потреблению домом тепла, воды, электричества и их стоимости. План хозяйственной деятельности также должен быть утвержден на общем собрании, и его проект должен быть предоставлен собственникам квартир на ознакомление за 2 недели до оного. План определяет, по сколько евро с квадратного метра вы будете выкладывать за те или иные услуги. В ходе собрания можно те или иные пункты обсудить и даже оспорить. Если план не будет утвержден большинством голосов, правление обязано составить новый. Таким образом, с вас будут взимать именно те суммы, которые были утверждены на общем собрании КТ.
Если выяснится, что члены правления нанесли своей деятельностью материальный ущерб товариществу, то они, согласно статье 32 Закона о НКО, отвечают за это солидарно. Чтобы избежать ответственности, член правления должен будет доказать, что выполнял свои обязанности должным образом. У претензий к членам правления есть срок давности — 5 лет (если в уставе товарищества не сказано иное).
Много проблем возникает и из-за того, что собственники квартир считают, что председатель и члены правления получают слишком большую зарплату. Но стоит помнить, что они сами себе зарплату назначать не могут, это делает общее собрание. Если зарплата была утверждена несколько лет назад, и с тех пор экономическая ситуация в доме изменилась, то этот вопрос можно поднять на собрании и обсудить целесообразность именно такой суммы. Статья 28 Закона о НКО четко прописывает, что сумма, получаемая членом правления, должна соответствовать выполняемым им обязанностям.
При этом каждый член правления обязан отвечать на вопросы касательно деятельности КТ. Статья 22 Закона о квартирной собственности гласит, что собственники квартир могут в любой момент своим решением потребовать от председателя отчет по дебету и кредиту. Если он не отвечает на устные вопросы, следует отправить письменный запрос. Разумным для ответа сроком считается 7 дней. Можно отправить запрос правлению или ревизору, или вручить лично в руки, попросив расписаться и указать дату получения на втором экземпляре. Вполне возможно, что дело дойдет до суда, и тогда эти документы послужат доказательством того, что вы к правлению несколько раз обращались, но ответа так и не получили.
Проблема 4: «Вечный» председатель и бессменное правление, которых никак не переизбрать. Люди недовольны, а председатель и правление все равно не хотят уходить с насиженных мест.
 |
| Нарва, Пяхклимяэ, 11 |
Как ни странно, но в Законе о квартирном товариществе о председателях — ни слова, зато некоторый свет на данный вопрос проливает Закон о некоммерческих объединениях. В частности статья 26 сообщает: у некоммерческого объединения должно быть правление, состоящее из одного или нескольких членов. Там подчеркивается, что в правление может входить только дееспособное физическое лицо. Путь туда заказан тем людям, в отношении которых действует: а) запрет на предпринимательство, б) запрет на вхождение в правление, в) запрет на деятельность в той же сфере, что и деятельность данного НКО. Об этом говорит статья 49 Пенинтециарного кодекса. В новой версии закона значится, что члена правления выбирают сроком до 3 лет. Уставом можно предусмотреть и больший срок, но не более 5 лет.
Еще один важный пункт: член правления может быть отозван в любой момент, вне зависимости от причины, путем голосования на общем собрании (статья 28 Закона о НКО). И золотыми буквами должно быть высечено в памяти у всех членов КТ: высший орган НКО — это общее собрание (статья 18 Закона о НКО). При слаженной работе и понимании друг друга ни «вечному» председателю, ни бессменному правлению, которыми все недовольны, в товариществе не бывать.
Что гласит закон? И снова наиболее полный ответ дает Закон о НКО, статья 20: повестку дня составляет правление, если уставом не предусмотрено иное. Если же общее собрание созывают члены НКО, то тогда уже они могут определять повестку дня. Но внести волнующие жильцов вопросы в уже готовую повестку председатель обязан, если этого потребует как минимум 1/5 часть всех членов КТ (или 6 человек, если в КТ меньше 30 членов).
Но есть два условия: сообщить о том, что вы хотите внести дополнительные пункты в повестку собрания нужно не позднее чем через 3 дня после объявления об общем собрании. И ходатайство о внесении каждого пункта должно быть обосновано. Есть еще некоторые нюансы, которые перечислены в статье 20 данного закона, но в целом при соблюдении данных условий председатель обязан поставить на обсуждение вопросы, волнующие жильцов.
Комментарий Раймо Йыгева из Союза квартирных товариществ Эстонии
Две самые частые проблемы в КТ — это должники и взаимоотношения между членами КТ и правлением. Причем проблемы взаимоотношений нередко возникают из-за недостатка информации и прозрачности со стороны правления. Если собственника квартиры интересует какой-либо вопрос касательно деятельности товарищества, член правления обязан на него ответить. Или, если он по каким-либо причинам не может ответить сразу, сказать: «Приходите ко мне завтра, я подготовлюсь и дам вам информацию!»
Но нередко члены правления, когда к ним обращаются с вопросами, даже совсем пустячными, попросту отмахиваются, и проблемы взаимоотношений растут как снежный ком. Сыплются угрозы, обвинения в растрате, если это русские люди, вспоминают 37-й год, ссорятся и обзываются, обращаются в полицию. Один раз даже подали в суд за моральный ущерб.
Как наш союз регулирует данные проблемы? Я приглашаю обе стороны к себе и пытаюсь помочь им разобраться в конфликте, расставить все точки над «i». Чаще всего результат положительный: стороны приходят к компромиссу.
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Комментариев нет:
Отправить комментарий