Устав от устава

Когда речь идет о потребителе, вступающем в правоотношения с продавцом, или работнике, заключающем договор с работодателем, закон, понимая, что это субъекты с неравными возможностями, предусматривает определенную защиту более слабого – потребителя или работника (физические лица) –против продавца или работодателя (как правило, юридические лица). Совсем иное дело правоотношения, возникающие между квартирным товариществом и членом товарищества.

Это выражается в защитных законодательных нормах. Например, в соответствии с трудовым законодательством все сомнения толкуются в пользу работника. При сделках же с потребителем Законом о защите прав потребителей предусмотрен специальный перечень особых прав потребителей. В Законе об обязательственном праве дается не менее пространный перечень условий ничтожности договора с потребителем (в том числе типового договора) в том случае, если эти положения явно в ущерб потребителю. Так законодательство защищает менее искушенное физическое лицо от торговых трюков более опытного торговца, чтобы избежать явного обмана первого в пользу последнего.

Однако когда речь идет о квартирном товариществе, уместней провести аналогию с деловыми взаимоотношениями двух коммерческих фирм, когда нет необходимости в особой защите одного в ущерб другому. Здесь возможны любые штрафные санкции и пени, если стороны сами об этом договорились.

Законодатель дает самые широкие полномочия членам квартирного товарищества для определения правоотношений между ними и квартирным товариществом. Описание большинства норм заканчивается словами: если уставом не предусмотрено иное. Поэтому в уставе квартирного товарищества может быть написано все, о чем члены товарищества сами договорились, за исключением единичных законодательных норм, которым устав противоречить не должен.

Каковы наиболее типичные ошибки составителей уставов квартирных товариществ?

Некоторые составители уставов пытаются все регламентировать. Устав в пять-десять страниц текста на эстонском языке можно считать явно чрезмерным. Этот документ должен отражать суть деятельности товарищества, самое основное, подробная же детализация может привести к тому, что за деревьями не видно леса.

Как правило, уставы компилируют из трех законов, регламентирующих деятельность квартирных товариществ. Это Закон о квартирной собственности, Закон о квартирных товариществах и Закон о некоммерческих объединениях.

В том, что устав густо пересыпан цитатами из законов, нет ничего дурного. Тем более что подавляющее большинство членов товарищества вряд ли эти законы читали, так пусть хоть через устав с ними как-то ознакомятся. Но проблема здесь может быть в том, что компиляцию делают люди, не имеющие юридического образования, что приводит к некоторым неточностям.

Например, во второй главе Закона о квартирной собственности достаточно подробно рассказывается об объединении собственников квартир. Объединение собственников квартир – это особая организационно-правовая форма, отличная от квартирного товарищества, со своей особой регуляцией. Тем не менее нормы, регулирующие правоотношения в этих объединениях, очень любят использовать в уставах КТ, так как они более жесткие.

В теории права различают общую норму и специальную. Общая норма применяется только при отсутствии специальной. В нашем случае специальные нормы, применимые только к товариществам, содержатся в Законе о квартирных товариществах, а общие для всех НКО – в Законе о некоммерческих объединениях. В вопросах, отрегулированных Законом о квартирных товариществах, Закон о некоммерческих объединениях применять нельзя. Таким образом, если в двух законах дается разная регуляция одних и тех же правоотношений, то применять надо все же Закон о квартирных товариществах. Составители уставов не всегда об этом знают и часто используют общую норму вместо специальной.

В качестве примера можно привести то, что уставы некоторых квартирных товариществ предусматривают исключение (выход) из КТ собственника квартиры. При этом ч. 1 ст. 15 Закона о некоммерческих объединениях действительно предусматривает право выйти из некоммерческого объединения на основании заявления. Так же, как этот закон предусматривает и прием в члены на основании ходатайства (ст. 13 Закона о некоммерческих объединениях). Закон же о квартирных товариществах (специальный закон) не предусматривает ни прием на основании заявления, ни выход на основании заявления. Членство в квартирном товариществе является автоматическим (см. ч. 1 ст. 5 Закона о квартирных товариществах) и определено исключительно правом собственности на квартиру. То есть выйти из квартирного товарищества можно только перестав быть собственником квартиры.

DzD

---------------------------------------------------------------------------------------------------------