среда, 13 июля 2011 г.

Фасады преткновения

Больше месяца прошло с выхода телепрограммы «Треугольник», посвященной утеплению многоквартирных панельных домов, а мне (как одному из трех участников разговора) все идут телефонные звонки: одни в поддержку, другие против моей позиции о сомнительности во многих случаях всей затеи с утеплением фасадов. То есть тема задела.

Сторонники и противники одинаково категоричны; и в том – вероятно – главная сложность проблемы, из технической и экономической превратившейся чуть ли не в социально-статусную.

Простота – хуже воровства

Представьте, уважаемые читатели коммерческую структуру на общем собрании собственников которой правление с бухты-барахты предложит взять многомиллионный кредит. Зачем? Потому, что, во-первых, дают его надолго и под маленький процент, а, во-вторых, все берут…

В коммерческом секторе любое кредитование предваряется тщательным бизнес-планированием, расчетами рисков, оценкой альтернативных решений и многократной проверкой окупаемости инвестиций. Бывает, конечно, что экономическая эффективность - не главное, поскольку приобретается дополнительный комфорт. Но расходовать деньги, чтобы «не выглядеть хуже других» вряд ли серьезный бизнес себе позволит. И не только в деловой среде, а даже в обычной домашней экономике расходовать существенные деньги по той причине, что соседи уже потратились – могут, разве что, глупенькие тусовщицы. Кстати сказать, по моим наблюдениям, как раз женщины – председатели правлений квартирных товариществ семь не семь, но хоть раз, а проверят целесообразность и возможные негативные последствия крупных инвестиций (особенно, инвестиций за счет кредитов). Хотя, вроде бы, они должны становится первыми жертвами хорошо поставленных маркетинговых компаний (к числу которых, безусловно, относится развернутая компания «утепления фасадов»).

На самом деле, что ни дом – то норов. «Панелька» шестидесятых, в смысле теплосбережения, не похожа на дом семидесятых и, тем более, восьмидесятых. У девятиэтажек иной теплосберегающий режим, чем у четырнадцатиэтажных башен и т.д., и т.п.

Среди этого многообразия есть дома нуждающиеся в дополнительной теплозащите, есть те, кому оклейка фасадов, что мертвому припарка. Проблема не в домах. Как всегда, проблема в людях. Большинству товарищеских начальников не хватает трезвой оценки ситуации а, применительно к нашей теме, не хватает понимания того, что у них недостаточно знаний для принятия решений по сугубо инженерным проблемам. В такой ситуации втягивать десятки соседей по дому в серьезные денежные затраты, как минимум, безответственно.

Алгоритм принятия решения

Мотивация расходования денег на утепление домов разная. Одни надеются повысить комфортность своего жилья в зимние месяцы; другие рассчитывают экономить на оплате за тепло. В первом случае решение может оказаться вполне осмысленным, если грамотно поставлена задача. О реальности надежд во втором случае – чуть позже.

Работу по подготовке решения: что утеплять и каким способом – надо начинать с выявления «стынущих» квартир и постановки для каждой из них точного диагноза. Холодно вообще – не бывает. В одной квартире «мерзнет» угловая комната, в другой – примыкающая к лестничной клетке, а в третьей - по той стене, где балконная дверь, после сильного дождя ручейки по обоям текут, но у соседей с наружной стеной все в порядке, зато в ванной потолок мхом зарастает. В точности, как у классика, каждая семья мерзнет по своему.

Соответственно, и решения нужны разные: где-то поможет ремонт системы вентиляции, где-то стыки между панелями прохудились. В одном доме срочно необходимо крышу утеплять, а в другом начинать надо с утепления полов первого этажа. И в обоих случаях до утепления стеновых панелей дело может не дойти. Либо –наоборот – без такого утепления не обойтись. Но в любом разе начинать придется с экспертных заключений и консультаций с узкими специалистами-проектировщиками (сантехниками, вентиляционщиками, теплотехниками и др.). Их советы стоят недешево. Однако, такой расход на порядки меньше, чем новая одежда для дома.

После выяснения объема и стоимости предстоящих работ желательно вступить в контакт с бюро, занимающимся т.н. «развитием недвижимости», чтобы выяснить возможность надстроек или пристроек к дому. «Панельки» надстраивать можно и, если расположение здания в этом смысле интересно – проблема финансирования тепловой санации дома будет решена за счет «чужих» денег. Обязательно надо понять долговременную перспективу существования «панельки» вообще. И если все стрелки сойдутся на том, что «строить надо» - придется нанимать специалиста, который проведет конкурсы, заключит договора, проконтролирует качество работ и т.д., и т.п. Но окончательному решению должно предшествовать выяснение возможностей возвращать кредит (с процентами) у всех, без исключения, квартирособственников.

До начала пути неплохо бы проверить вариант локального утепления квартир. Сейчас даже теплосберегающую вентиляционную систему можно за несколько тысяч евро установить в отдельной квартире, что обеспечит живущей в этой квартире семье полный комфорт в любую погоду.

Сложнее расчеты по части перспектив снижения цены отопления. Кредит берется, как правило, на 10 лет, где-нибудь, под 5% годовых. Это значит, что отдавать придется суммарно, примерно, на 25% больше, чем размер кредита. Что бы за те же 10 лет хотя бы вернуть израсходованные деньги надо экономить не меньше 30% стоимости услуг отопления. Утверждать реальность таких цифр по имеющейся у товариществ информации не только трудно, а, скорее всего, невозможно. Поскольку не определить прогноз роста цены. Само квартирное товарищество вряд-ли это сделает. Эта проблема является одной из составляющих отношений товариществ с муниципальной властью, которая сегодня квартирные товарищества «в упор не видит».

Почему мы позволяем этим властям наплевательски относится к нашим домам – непонятно. В любой нормальной стране отношения с «кондоминиумами» (аналог наших квартирных товариществ) составляют существенную часть работы местных властей. А мы избирая городское начальство поручить ему сотрудничать с нами по одной из самых затратных сфер семейной жизни не считаем необходимым. И пока мы такие чудаки, вряд-ли кому-то из руководства товариществ удастся хоть с какой-то степенью точности рассчитать эффективность затрат на утепление в сравнении с платой за тепло. Потому, что даже в первом приближении движение цен на 10 лет вперед спрогнозировать сегодня даже самому энергичному председателю правления квартирного товарищества не удастся. Но это тема отдельного разговора.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

Комментариев нет: